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임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부

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작성자 allfor
작성일 2014/05/16
분 류 부동산등기
ㆍ추천: 0  ㆍ조회: 1726      
임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부
【판시사항】
[1] 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(소극)

[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 갑이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.

[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.

【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
【참조판례】

[1] 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(공2008하, 1107)
【전 문】
【원고, 피상고인】원고
【피고, 상고인】주식회사 신라저축은행의 소송수계인 파산자 주식회사 신라저축은행의 파산관재인 예금보험공사 (소송대리인 법무법인 케이알 담당변호사 이창근 외 3인)
【원심판결】의정부지법 2012. 9. 13. 선고 2011나9267 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은, 원고가 진정한 임차인임을 전제로, ‘원고는 2007. 10. 23. 이 사건 주택에 대한 인도와 주민등록을 마침과 동시에 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춤으로써 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였으므로, 경매절차상 환가대금에서 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금 3,000만 원을 변제받을 권리가 있다’고 판단하였다.
2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).
나. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.
그럼에도 불구하고 원심이, 원고가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다(다만, 원고가 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).
3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박보영(재판장) 민일영(주심) 이인복 김신
 

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