근저당권·전세권

근저당권이란 ?

근저당이란 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 불특정의 채무를 장래의 결산기에 있어서 일정한 한도액까지 담보하기 위하여 현재에 설정하는 저당권(抵當權)을 말한다.
이것은 장래의 채권을 위한 저당권임에는 틀림이 없으나 장래의 특정한 채권의 담보가 아니라, ‘증감·변동하는 일단(一團)의’ ‘불특정’한 채무를 일정한 한도까지 담보하는 목적을 가진 점에 그 특이성이 있다.
근저당제도는 계속적인 거래관계에서 그때그때마다 저당권을 설정하는 절차의 번거로움을 피하기 위해서 은행과 상인 사이에 널리 관행(慣行)으로 이루어져 온 것이며, 그 유효성에 관해서는 구민법(舊民法)시대에 논란이 있어 왔고 판례도 한때 이의 무효를 선언한 바 있으나, 우리 민법은 저당권의 부종성(附從性)을 완화하면서 이를 명문으로 인정하게 된 것이다.

전세권이란 ?

1.전세금의 지급 및 반환
전세금의 지급은 전세권의 성립요소이다.
전세금은 전세권자가 전세권을 설정할 때 전세권설정자에게 교부하고 전세권이 소멸하는 때에 반환받게 된다.

2.전세금의 등기
전세금은 등기해야 한다.
전세금은 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나 등기된 금액의 범위 내에서만 제3자에게 대항할 수 있다.등기에는 전세금을 기재하고 존속기간,위약금이나 배상금 또는 전세권 처분금지의 약정이 있는 경우에는 이를 기재하여야 한다.(부동산등기법 제72조의제1항)

3.전세금의증감청구
전세금이 목적 부동산에 관한 조세.공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 전세금의 증감을 청구할 수 있다.다만,전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 1/20을 초과하지 못하고 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없다.

4.전세권의 취득
전세권은 부동산소유자와 전세권을 취득하려는 사람사이의 전세권설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득하는 것이 보통이다.그 밖에 전세권의 양도,상속을 통해서도 취득할 수 있다.
주택의 인도는 전세권설정 행위의 성립요건이 아니기 때문에 주택의 인도 전이라도 등기가 있으면 전세권은 취득된다.그러나 전세권이 취득된 후 전세권설정자(소유주)가 주택을 인도하지 않으면 전세권자는 그 주택의 반환 또는 인도를 청구할 수 있다.

5.전세권의 존속기간
1)설정계약에서 정하는 경우
당사자는 설정계약에서 전세권의 존속기간을 임의로 정할 수 있다.그러나 그 기간은 10년을 넘지 못하고 10년을 넘는 기간으로 정하였더라도 그 기간은 10년으로 단축된다.(민법 제312조제1항)
※기존 건물주와 10년 이상 장기로 상가 임대계약을 맺었더라도 새 건물주가 이를 인정하지 않으면 가게를 비워 주어야 한다는 판결이 있다.
건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.(민법 제312조 제2항)

2)계약에서 정하지 않은 경우
전세권의 존속기간을 정하지 아니한 경우에는 전세권설정의 각 당사자는 언제든지 상대방에 대한 의사표시로 전세권의 소멸을 통고할 수 있다.이 경우 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸한다.(민법 제313조) 그런데 건물에 대한 전세권의 존속기간은 그 기간을 약정하지 아니한 경우라도 최소한 1년은 보장된다.(민법 제312조제2항)

6.전세권의 갱신
①전세권은 존속기간을 정한 경우는 물론 존속기간을 정하지 아니한 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있다.어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만 존속기간은 갱신한 날부터 10년을 넘을 수 없다.
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생긴다.

②건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.또한 이 법정갱신의 경우는 그 등기가 없어도 효력이 발생한다.그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 한다.

7.전세권의 효력
①전세권자는 목적 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용.수익할 수 있는 권리를 가진다.만약 전세권자가 부동산의 용도에 맞지않는 사용.수익을 한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있으며 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다.

②전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 필요한 수선을 할 의무를 부담한다.따라서 전세권자는 목적물의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없다.

③전세권자는 점유권을 방해하는 사람에 대해 방해제거를 청구할 수 있고 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

④전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에 그 목적물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있다.다만,전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지할 수 있다.이 경우에는 그 처분금지 약정을 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.

⑤전세권의 양도는 합의가 있고 등기를 해야 효력이 생긴다.이 경우 전세권의 양수인은 전세권설정자에 대해 전세권의 양도인과 동일한 권리의무를 가지게 된다.

⑥전세권자는 전세권을 타인에게 담보로도 제공할 수 있다.이 경우의 담보는 저당권의 설정에 한한다.

⑦전세권자는 전세권의 존속기간 내에서 전세 목적물을 다른 사람에게 임대할 수 있다.전세권자는 임대로 인한 손해가 발생한 경우에는 그 책임을 부담해야 한다.?

8.전전세
전전세란 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부에 대해 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말한다.

①전세권자는 설정행위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한 그의 전세권의 존속기간 내에서 전전세할 수 있다.전전세권은 원전세권자와 전전세권자 사이에 전전세권설정의 합의와 등기에 의해 성립된다.전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내이어야 한다.전전세의 경우에도 전세금을 지급해야 한다.전전세권은 원전세권을 기초로 하여 성립하는 것이므로 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수 없다.

②전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지되나 원전세권자는 전전세권에 의해 제한되는 한도에서 스스로 그 목적 부동산을 사용.수익할 수 없게된다.전전세권자는 그 목적 부동산을 점유하여 사용.수익할 수 있으며 그 밖에 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 된다.다만,원전세설정권자에 대해서는 아무런 권리의무를 가지지 않는다.원전세권자는 전전세하지 않았다면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대해 그 책임을 부담하게 된다.전전세권자는 전전세권이 소멸한 때에는 전전세권설정자에게 목적물을 인도하고 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부하는 동시에 전전세금의 반환을 청구할 수 있다.전전세권자는 전전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있다.이 경우 전전세권 목적물 전부에 대해 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 전전세금의 우선변제를 받을 수 있다.다만 이 경매 청구권은 원전세권자의 경매청구권을 기초로 하고 있으므로 원전세권도 소멸하고 원전세권설정자가 원전세권자에게 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 행사할 수 있다.

9.전세권의 소멸
①전세권은 존속기간의 만료,혼동,소멸시효,전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매,토지수용 등으로 소멸한다.

②전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용.수익하지 아니한 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.

③각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸한다.

④전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸한다.이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.

⑤전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다.이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통보하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.?

⑥전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 된다.이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며 부족하면 다시 청구할 수 있다.?

⑦전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있다.그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없다.

10.전세권의 소멸 효과
①전세권자는 전세권이 소멸하면 그 목적물을 원상으로 회복하여 부동산을 반환해야 하고 그 목적물에 부속시킨 물건을 수거할 수 있다.그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구하는 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절할 수 없다.

②전세권자는 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 설치하였거나 전세권설정자로 부터 그 부속물건을 매수한 때에 한해 전세권설정자에게 부속물매수를 청구할 수 있다.

③전세권자가 목적물을 개량하기 위해 지출한 금액 그 밖의 유익비는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 부동산 소유자의 선택에 따라 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.이경우 법원은 부동산 소유자의 청구에 따라 상당한 상환기간을 허락할 수 있다.