가등기·본등기

가등기란 ?

1. 가등기의 개념
- 본등기를 할 수 있는 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위한 수단의 등기 입니다.
- 위의 사례의 경우 또는 개인이 주택을 매입하며 계약금을 지급하고 잔금을 늦게 지급하고자 할 경우에 원 주인이 이중매매를 하거나 근저당 설정 등을(차입) 하는 위험을 없애고자 할 때 가등기를 해야 합니다.
- 가등기를 하게 되면 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등에 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 갖게 됩니다.
- 따라서, 부동산에 가등기를 해 놓으면 가등기 이후에 부동산이 제3자에게 처분되거나 근저당 설정, 가압류 등이 발생하더라도 본등기를 하게 되면 가등기 이후의 등기는 법무사 법인설립 개인회생 대포차 소멸하게 되는 것입니다.

2. 가등기의 종류
- 가등기는 청구권보전 목적의 가등기와 채권담보 목적의 가등기로 구분 됩니다. 흔히 전자는 소유권이전청구권 가등기, 후자는 담보가등기 라고 합니다.
(1) 소유권이전청구권 가등기
- 사정으로 인하여 본등기를 할 수 없을 경우 또는 등기일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위한 예비등기 성격의 가등기 입니다.
(2) 담보가등기
- 채권 회수를 위한 채무 변제의 담보를 위한 가등기 이며 근저당권과 같은 효력이 발생됩니다.
- 가등기의 형식을 갖고 있는 담보의 형태이며 채무자, 또는 제3자의 부동산에 설정하게 됩니다.
- 대물변제 계약 또는 매매계약을 하고 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 말하는데, 담보물에 소유권이전을 취할 수도 있고 근저당권과 같이 담보로써 권리를 행사할 수도 있습니다.
▶ 채무를 갚지 않을 경우 "가등기담보 등에 관한 법률" 의 절차에 의거하여 소유권을 갖거나(본등기), 경매를 하여 근저당권의 권리로 배당을 받는 다는 것입니다. (선택할 수 있다는 뜻)
- 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기는 등기부등본을 통해서는 확인하기 어렵기 때문에 경매를 업으로 하는 분들도 경매 진행시 가등기권자가 임의경매 신청을 한 경우 또는 채권계산서를 제출한 사실로 담보가등기라고 판단하게 됩니다. (가등기 설정 물건을 경매 받을 때 고려사항)

3. 가등기의 중요한 사항
(1) 본등기를 하지 않고 가등기 상태로는 실체법상 아무런 효력을 갖지 못합니다.
- 본등기를 완료해야 가등기 이후에 설정된 근저당, 가압류 등 권리관계가 정리 된다는 뜻입니다.
(2) 담보가등기는 담보계약을 이행하지 않을 경우 경매를 청구할 수 있고 다른 권리자들과 우선순위를 따져서 배당을 받게 됩니다.
(3) 경매를 받을 경우 소유권이전청구권 가등기가 있을 경우 낙찰을 받은 후에 가등기권자가 본등기를 할 경우 낙찰 받은 사람은 많은 손해를 볼 수도 있습니다.
(4) 가등기의 소멸시효는 10년이며, 소송을 통해 말소할 수 있습니다.
(5) 채무가 많은 사람이 본인의 부동산에 친인척 명의로 가등기를 하는 경우에는, 채무면탈 행위가 되므로 강제집행 면탈죄와 사해행위 취소소송을 당하는 경우가 있으니 유의해야 합니다.
- 이런 경우는 금융권 등으로 부터 강제집행을 피하려고 하는 경우에 발생하는데 목적 부동산에 처분금지가처분을 신청하고, 본등기로 이전 받은 자(친인척)를 상대로 사해행위 취소소송을 제기하여 소유자를 원래 채무자로 되돌려 놓은 후 강제집행을 실시해야 합니다.

본등기란 ?
본등기는 가등기(假登記)에 상대되는 개념으로 종국등기(終局登記)라고도 하는데 등기의 본래의 효력인 물권변동의 효력 또는 대항력을 발생하게 하는 등기이다.
본등기는 기재내용에 따라 기입등기·변경등기·말소등기·회복등기 등으로 구분되고, 그 형식에 따라서 주등기(主登記)·부등기(副登記)로 나누어진다.
납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 기하여 권리이전의 청구권보전을 위한 가등기(가등록 포함), 기타 유사한 담보의 목적으로 가등기되어 있는 재산을 압류하는 경우에 당해 가등기에 기한 본등기가 압류 후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 기한 권리를 주장할 수 없다.
다만, 국세(國稅) 또는 가산금(加算金：그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대하여는 국세가 우선하지 못한다.