경매등·촉탁등기

경매등·촉탁등기
경매란 무엇인가?
경매는 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 적은 사람에게 소유권을 이전하는 매매의 한 형태로서 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산 경매라고 합니다.
부동산경매는 물건을 파는 옥션처럼 매도인이 임의로 물건을 팔고자 할 때 이용되는 것은 아니고 채권자가 채권을 회수하기 위해 법원을 통해 실시하는 경매입니다.
부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에서 신청하고 진행합니다.

경매절차
부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다.
채권자의 경매신청
▷ 법원의 경매개시결정과 매각의 준비
▷ 매각기일 등 공고
▷ 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여
▷ 법원의 최고매수인의 선정
▷ 법원의 매각허가 결정
▷ 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득
▷ 채권자에 대한 배당

기본문서
감정평가서 : 법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.
현황조사보고서 : 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하고 집행관은 작성하여 집행법원에 보고한다.
매각물건명세서 : 부동산의 표시, 점유자와 점유의 권원, 기간, 보증금 등에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 매각으로 효력을 잃지 아니하는것, 지상권의 개요 등을 기재한 문서
등기부 등본 : 표제부, 갑구, 을구로 구정되어 있고 표제부는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재 갑구는 소유권에 관한 권리 압류, 가등기, 경매개시결정, 예고등기, 가처분 등 을구는 소유권 이외의 저당권, 전세권, 지상권 등

입찰방법
입찰에 참여하려면 우선 법원경매사이트, 법원게시판 등을 통하여 매각 예정 물건에 대한 정보를 수집한 후 개략적으로 관심 물건을 선정한 후 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정해야 합니다.
▷ 입찰게시판의 확인
▷ 관련공부 확인
▷ 입찰표의 작성 및 제출
▷ 입찰의 마감 개찰
▷ 최고가매수신고인의 결정
▷ 입찰의 종결

대금납부
매각허가결정이 선고되면 법원에서 매수인에게 언제까지 매각대금을 납부하라는 명령서를 송달하며 매수인은 매각대금을 납부하면 매각의 목적인 권리를 취득합니다.
대금은 법원지정 은행에서 납부가능하며 대출을 통해 매각대금을 납부할 수도 있습니다.
소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 점유자의 점유 등으로 인해 해당 부동산에 소유권을 행사할 수 없는 경우에는 부동산인도명령을 신청할 수 있으며, 명도소송을 제기할 수도 있습니다.

촉탁이란?

등기는 당사자의 신청으로 하는 것이 원칙이나 예외로 법률의 규정이 있는 경우 법원 및 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여 등기하는 경우가 있는데, 이를 등기촉탁 또는 촉탁등기라 한다.
토지의 등기촉탁은 지적공부 등록(신규등록 제외), 지번변경, 등록말소, 등록사항정정 등에 따른 사유로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있을 때 지적 소관청은 지체없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁해야 한다.
이 경우 등기촉탁은 국가가 국가를 위하여 하는 등기로 본다.
건물의 등기촉탁은 지번, 행정구역의 명칭 변경, 건축물의 면적, 구조, 용도 및 층수 변경(신규등록 제외), 건축물 철거 또는 건축물 멸실로 인하여 건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장은 관할 등기소에 그 등기를 촉탁할 수 있다.

이 경우, 지번, 행정구역 명칭 변경과 건축물 멸실로 인한 등기촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다.
법원경매로 부동산을 구입했을 때 촉탁등기 예를 보자.
경매에서 최고가로 낙찰 받은 자가 잔금납부기일에 경락잔금을 납부하고, 서류를 "법무사 법인설립 개인회생 대포차"에 갖추어 소유권이전등기를 신청하면 경락받았던 집행법원에서 직권으로 촉탁해 주는 것이 촉탁등기다.
법원은 매각대금을 받으면 법원사무관 등이 매수인 앞으로 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁한다.