부동산임의경매는

저당권, 질권, 전세권 등 담보물권을 설정한 후 이행기에 채무자가 이행을 하지 않을 경우 담보권실행을 위하여 부동산소재지 지방법원에 담보권을 증명하는 등기부등본 및 설정계약서 등을 첨부하여 경매신청을 하는 것을 말합니다.
임의경매는 집행 권원(법원의 지급명령정본 판결정본 또는 공증사무실의 공정증서 등에 집행문이 부여됨)이 필요하지 않으며 나머지 경매절차는 강제경매와 같습니다. 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매로서 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있습니다.
 
 경매 진행의 3단계 절차
경매절차는 목적물을 압류하여, 현금화한 다음, 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
 
 경매신청부터 배당까지의 진행 과정
1. 경매신청 및 경매개시 결정
채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.
2. 배당요구의 종기 결정 및 공고
매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.
3. 매각의 준비
법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.
4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지
매각방법으로는, ① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 ② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고를 합니다.
5. 매각의 실시
기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.
기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.
6. 매각 결정절차
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.
7. 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.
9. 배당절차
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.
 
부동산경매에서의 입찰 방법
현재 법원에서 실시하고 있는 부동산 경매사건에 대한 입찰은 경매목적물에 대한 담당 판사의 판단에 따라 기일입찰 또는 기간입찰의 방식으로 나누어 입찰절차를 진행하고 있습니다.
 
1.   기일입찰
지정된 입찰기일 , 입찰법정에 직접 출석하여 입찰표를 작성 · 제출하는 입찰방식입니다 . 입찰의 보증방법으로 최저입찰가격의 10 분의 1 (법원이 달리 정한 경우에는 그 보증금액)에 해당하는 현금 · 자기앞수표를 매수신청보증봉투에 넣거나 또는 보증보험증권을 발급받아 입찰표와 함께 기일 입찰봉투에 넣은 후 집행관에게 제출하는 입찰방식으로, 입찰참가자 중에서 최고가로 입찰한 사람을 최고가매수인으로 정하고 지정된 매각허가결정기일에 매각을 허가합니다.
 
한편, 최고가 매수신고인을 제외한 나머지 입찰참가자들의 입찰보증금은 입찰법정에서 최고가매수인이 결정되면 입찰봉투와의 간인 및 신분확인 등을 거친 후 곧바로 환급하여 줍니다. 다만, 입찰의 보증으로 보험증권으로 제출한 경우에는 원칙적으로 입찰에 참여함으로서 그 기능을 다하였으므로 보증료는 환불되지 않습니다.
 
2.   기간입찰
일정기간동안의 입찰기간 및 매각(개찰)기일을 정하여 입찰을 실시하며, 입찰의 보증방법으로 법원에 개설된 보관금계좌에 기간입찰매수신청보증금을 납부(입찰보증금의 액수는 기일입찰과 같음)하고 수령한 법원보관금영수필통지서를 입금증명서 양식에 붙인 후 (또는 보증보험증권을 기간입찰표와 함께 기간입찰 봉투에 넣음) 작성한 기간입찰표와 함께 기간입찰봉투에 넣어 제출하는 입찰방식입니다.
 
입찰기간(보통7~8일 지정) 경과 후 매각기일(보통 입찰기간으로부터 2~3일 후로 지정)에 입찰함을 입찰법정으로 옮긴 후 매각(개찰)을 실시하고, 최고가 매수신고인을 제외한 입찰참가자들의 입찰보증금은 매각절차 종결 후 매수신청보증금납부서에 기재한 잔액환급계좌번호를 통하여 일괄 반환하게 됩니다.
 
기간입찰은 입찰기간내에 집행법원의 집행관사무실에 출석하여 직접 제출하거나, 집행관을 수취인으로 하여 등기우편으로 제출하는 방법으로 입찰에 참가할 수도 있습니다. 따라서 기간입찰의 방식은 원격지 거주자도 집행법원에 직접 출석하지 않고 입찰에 참여할 수 있는 장점이 있습니다. 참고로 기간입찰에 적합한 사건의 경우로는 다수의 이해관계인이 있어 입찰의 방해가 예상되는 경우, 매각물건이 고가로서 입찰자가 다수일 것으로 예상되는 사건 등입니다.