부동산등기란?
 동산(예: TV, 카메라 등)은 누구의 소유인지 그것을 가지고 있는 사람에 의해 쉽게 알 수가 있습니다. 그러나 부동산(예: 토지, 건물)의 경우에는 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵습니다. 그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원등기관으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것입니다. 이것이 바로 부동산 등기제도 입니다.
누구나 등기기록을 열람하거나 등기사항증명서를 발급 받아 보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위하여는 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다.
 
부동산등기의 종류
기입등기 :새로운 등기원인에 기하여 어떤 사항을 등기사항증명서에 새로이 기입하는 등기
예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당권설정등기
변경등기 :어떤 등기가 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 변경사항을 기재하는 등기
예) 소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기
경정등기 :이미 행하여진 등기에 대하여 그 절차에 착오가 있어 잘못 기재된 경우 바로 잡기 위해 하는 등기
예) 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기
말소등기 :이미 등기된 사항을 법률적으로 소멸시키기 위해 하는 등기
예) 근저당권말소등기, 전세권말소등기
회복등기 :기존 등기가 부당하게 소멸된 경우 이를 부활하는 등기
예) 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기

등기할 사항
현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권 즉 부동산물권입니다. 그러나 부동산물권 중에서도 점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아닙니다. 부동산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고, 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등입니다. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우 즉『 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸』하는 경우 등기를 해야 합니다.
설정 :당사자간의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리를 창설하는 것
예) 근저당권설정, 저당권설정, 전세권설정, 지상권설정, 지역권설정 등
보존 :미등기의 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기로서 소유권만이 보존등기를 할 수 있습니다.
예) 소유권보존
이전 : 어떤 자에게 귀속되어 있던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 의미합니다. 이전은 소유권 뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정됩니다. 매매계약서에 의한 소유권이전등기일 경우 거래가액을 등기합니다.
예) 소유권이전, 전세권이전, 저당권이전 등
변경 : 권리의 내용변경(권리의 존속기간의 연장, 지료나 임료의 증감)인 실체법상의 변경 외에 부동산표시의 변경이나 등기명의인 표시의 변경 등을 포함합니다.
처분의 제한 : 소유권자나 기타 권리자가 가지는 권리의 처분기능을 제한하는 것을 말함. 공유물의 분할금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분금지 등이 있습니다.
소멸 : 소멸이란 어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인하여 없어지는 것을 말합니다.
 
 * 부동산 등기 이전 관련 *
1. 상속이라 함은
피상속인의 사망으로 피상속인에게 속했던 모든 재산상의 지위를 상속인이 포괄적으로 승계하는 것을 말하는데 상속에 관해서는 민법 제정 이후에도 수차례 법의 개정으로 그 용어 상속순위,상속분이 달라졌으며 상속 개시 당시의 준거법에 따라서 상속순위,상속분 등이 정하여지고 상속 개시 당시 준거법에 따라 상속 등기가 아직 이루어지지 않는 상속은 법의 제정이나 개정에도 불구하고 상속 개시시의 준거법에 따라 상속 등기를 하여야 하므로
(민법 부칙 제 25조 참조) 1979.1.1.부터 1990.12.31사이의 상속에 관한 당시의 민법 규정에 의하면 "처는 공동 상속인의 상속분의 5할을 가산하고 상속인이 호주 상속을 동시에 하는 경우에는 그 고유 상속분의 5할을 가산한다"고 규정하고 있습니다.
 
2. 1989년 상속개시의 경우
1989년 피상속인의 (아버님) 사망 당시의 법정 상속분은 어머니 1.5, 장남 1.5 로 동일하며 법정 상속분에 따라 공동 상속할 수도 있지만 공동상속인 전원(질의내용으로 보아 어머니와 의뢰인 두 사람으로 가정할 경우)의 협의에 의해 어머니나 의뢰인 두사람 중 한사람 앞으로 상속으로 인한 소유권 이전등기를 신청할 수 있으며 상속세의 납세의무는 상속 개시 당시 세법에 의해서 산정하며 상속세의 세액이 없는 경우에는 신고 불이행에 따른 가산세 등의 제재는 없습니다
상속세의 계산절차는: ☞상속재산가액-공과금,장례비,채무-불산입 재산-기초,인적공제 (또는 일괄공제)
                                =과세 표준
☞과세 표준 ×세율=산출세액 이므로
    → 기초 공제:2억원,
    → 배우자 상속공제:법정상속 지분내에서 배우자가 실제로 상속받은 가액(최대 30억원 한도)
    → 자녀 공제:1인당 3천만원
    → 일괄 공제:(기초 공제+기타 인적 공제)를 대신하여 일괄로 5억원 공제 가능 
 
따라서 질의의 부동산이 5억원을 초과하지 않으면 큰 차이는 없으나 5억원을 초과할 경우에는 어머니 앞으로 이전 등기하는 것이 유리하지 않을까 생각되며 등기 지연에 따른 벌금은 없으며
 
3. 등기 이전에 따른 세금
취득세 2%, 농어촌 특별세 0.2%, 등록세 0.8%, 교육세 0.6% 등 총 3.16%의 세금이 부과될 것으로 판단되니 참고하시기 바랍니다.